В новом номере журнала «PRO бизнес Кубань» www.идпро.рф опубликовали статью юриста Романа Адилханова на тему: «Нововведения закона «О долевом строительстве»».
В статье перечислены изменения закона «О долевом строительстве», вступающие в силу с 2017г., обращено внимание на положения закона в новой редакции, применение коих, на данный момент вызывает вопросы.
Кроме того, изложено мнение о возможной в будущем отмене обязательного страхования ответственности застройщиков и причин по которым это возможно, а также о практике судебных дел по банкротству застройщиков и об отсутствии ожидаемой действенности в практическом плане изменений вступивших в силу в 2014-2015 гг.

Наши адвокаты оказывают полный спектр юридических услуг в Москве и МО в сфере долевого строительства, включающих:

— консультацию по нормам закона 214 о долевом строительстве;
— юридическую проверкуа правоустанавливающих документов застройщика, а также иной документации застройщика на предмет финансовой состоятельности, негативной судебной практики, истории деятельности строительной компании;
— анализ договора долевого участия, предлагаемого застройщиком на предмет наличия для дольщика невыгодных условий;
— юридическое сопровождение сделки, включая участие в переговорах с застройщиком, заключении дольщиком договора, представление документов на регистрацию в Росреестр и получение документов.

Нет такого закона, который был бы хорош для всех. Марк Порций Катон. (234-149 гг. до н.э.)
Соотносится ли цитата древнеримского политика с реалиями закона «О долевом строительстве».
Практика действия Федерального закона от 30.12.2014г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – «закон о долевом строительстве») и тенденции изменений, вносимых в данный закон с момента его принятия в 2004г., показывает неуклонное стремление законодателя, все более и более защитить права вкладчиков средств в долевое строительство, увеличить гарантии не только на своевременное получение приобретенного строящегося объекта, но и вовсе не быть обманутым и потерять вложенный капитал.
Среди юристов давно сложилось мнение, что участие в долевом строительстве обладает высоковероятным риском, разумеется потери такого риска бывают разные, допустимые и недопустимые.
Вступившие в законную силу в 2014г. нововведения закона о долевом строительстве, в основном коснулись введения новых механизмов обеспечения исполнения обязательств застройщика поручительством банка и страхованием гражданской ответственности.
Практика показала, что в предоставлении поручительства банком, не заинтересован ни сам банк, ни застройщик. Банк по причине невозможности прозрачно оценить надежность организации застройщика, заложенного в сделке высокого и неоправданного риска, который невозможно нивелировать предоставленным в залог банку земельным участком, на котором осуществляется строительство объекта. Застройщик же по той причине, что поручительство предоставляет не безвозмездно и ставка по поручительству составляет в среднем 2-3% годовых, что в совокупности вытекает в цену поручительства для застройщика в размере 8-12% от стоимости всех построенных квартир. В тоже время, застройщик более заинтересован в кредитовании строительства нежели в поручительстве банка, однако, как показывает практика, в этом не заинтересован банк, что объясняется вышеозначенными причинами.
Таким образом, самым активно используемым механизмом обеспечения, стало страхование ответственности застройщиков, при этом согласно нововведениям, вступившим в силу в 2014 году, законодатель к страховым организациям предъявлял требования о наличии у них собственных средств, в размере не менее чем 400 миллионов рублей, но в последующем согласно нововведениям, вступившим в силу в 2015 году требование о размере собственных средств было увеличено до 1 млрд. руб.

Информация о страховых организациях, имеющих лицензию на страхование ответственности застройщиков, размещена на сайте Центробанка России — http://www.cbr.ru/finmarkets/?prtid=sv_insurance.
С информацией о страховых компаниях, приостановлении и возобновлении лицензии, рейтинге страховых компаний, динамике сборов и выплат, увеличении уставного капитала и расширения страховой деятельности, можно ознакомиться на сайте — http://www.insur-info.ru/.
Безусловно одобряя все устремления законодателя увеличить защиту и гарантию прав покупателей объектов долевого строительства, все же говорить о том, что положение дел и экономический климат на данном рынке кардинально изменились, еще очень рано.
Думаю, что мнение о том, что все вышеназванные изменения должны были наступить намного ранее, нежели спустя 10 лет с момента принятия закона в 2004г., выскажет большинство, равно как мнение о том, что указанные нововведения имеют немало погрешностей.
Об этом говорит увеличившееся количество объектов сроки ввода, в эксплуатацию которых, застройщиком были перенесены, т.н. долгострои, количество объектов, осуществление строительства которых было приостановлено или вовсе прекращено и конечно увеличившееся количество строительных компаний, находящихся в стадии банкротства.
Согласно исследованию Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за год (в сравнении с августом 2015 года) количество обанкротившихся компаний-застройщиков увеличилось в 3 раза с 22 до 61, то есть в 3 раза.
За год (в сравнении с августом 2015 года) количество обанкротившихся компаний-застройщиков увеличилось в 3 раза с 22 до 61.
На сайте Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края — http://www.unds.ru/infod52.html, приведен список из 39 строительных компаний, находящихся на одной из стадий банкротства.
Казалось, процедура обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков, введенная в 2014 году, а также гарантированное покупателю право на получение страхового возмещения по страховому случаю, в течение двух лет по истечении предусмотренного договором срока передачи ему жилого помещения, являются крайне положительным нововведением и должны существенно расчистить рынок долевого строительства от недобросовестных застройщиков, в чем конечно помогут страховые организации имеющие собственные средства в необходимом размере и отказывающие в страховании ответственности не надежным строительным компаниям.
Однако, практика показала, что по всей стране выявляется немало объектов долевого строительства, сроки в эксплуатацию и соответственно сроки передачи, в совокупности переносят не менее чем на два года и таким образом, если застройщик не заключил с покупателем дополнительное соглашение о переносе срока, то срок страхования объекта прекращается.
В тоже время покупатель, заключая с застройщиком дополнительное соглашение, теряет право на причитающуюся ему по закону неустойку за просрочку исполнения обязательств застройщиком, а добиться включения в дополнительное соглашение условия о сохранении данной неустойки, хотя бы в договорном размере, покупателю представляется крайне сложным.
Очевидно, что заключение дополнительного соглашения о переносе срока передачи, покупатель оказывается обременительном положении, поскольку вынужденно согласился дабы не потерять право на страховое возмещение, но
Ситуация иначе не представляется и в случае обращения покупателя в суд с целью взыскания неустойки либо расторжения договора и взыскания уплаченных по договору сумм.
Объясняется это тем, что от причитающейся по закону суммы неустойки суды (чаще всего апелляционной инстанции) взыскивают в пользу покупателя лишь в размере 10-15%, при этом убытки в виде вынужденного найма жилья, становятся непосильным бременем доказывания для истца и взыскиваются судом лишь в половине случаев.
В случае же расторжения в судебном порядке или по соглашению сторон договора долевого строительства, договор страхования считается прекращенным. Покупателю в этом случае предстоит пройти механизм судебных разбирательств по взысканию уплаченных по договору сумм, затем как показывает практика обратиться к судебным приставам-исполнителям и в итоге, когда окажется, что денежных средств на счетах должника крайне недостаточно, поскольку разумеется все было вложено в строительство, а будь они на счетах, строительство не велось бы с задержкой, то самому покупателю или его представителю предстоит содействие судебному приставу-исполнителю по розыску: дебиторской задолженности должника, в том числе причитающейся ему на основании иных судебных решений, вынесенных в его пользу; имущественных прав и требований; имеющихся вкладов в уставный капитал третьих лиц, собственно имущества, на которое можно обратить взыскание путем продажи на публичным торгах.

Касаясь вопроса об обеспечении покупателя (выгодоприобретателя) правом на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором срока передачи ему жилого помещения, следует отметить, что согласно закону, страховым случаем является либо вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога, либо решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Согласно п. 1 ст. 201.5 названного Федерального закона, открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Согласно ст. 51 названного Федерального закона, дело о банкротстве должно быть рассмотрено в заседании арбитражного суда в срок, не превышающий семи месяцев с даты поступления заявления о признании должника банкротом в арбитражный суд.
Согласно п. 1 ст. 75 Федерального закона, в случае, если иное не установлено настоящей статьей, арбитражный суд на основании решения первого собрания кредиторов выносит определение о введении финансового оздоровления или внешнего управления, либо принимает решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, либо утверждает мировое соглашение и прекращает производство по делу о банкротстве.
Согласно п. 2 ст. 93 Федерального закона, внешнее управление вводится на срок не более чем восемнадцать месяцев, который может быть продлен, не более чем на шесть месяцев.
Согласно п. 2 ст. 124 Федерального закона, конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев. Срок конкурсного производства может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле, не более чем на шесть месяцев.
Обратившись к судебной практике арбитражных судов Краснодарского края, Московской области, Самарской области можно увидеть средь немалого числа рассмотренных дел о банкротстве застройщиков, случаи, когда период времени с даты введения в отношении должника процедуры наблюдения до даты введения конкурсного производства, когда участники могли бы рассчитывать на страховое возмещение, составляет 1,5 — 2 года.

Приведу несколько примеров.

Согласно карточке дела А32-21422/2010-37/535-Б следует, что 27.07.2010г. в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление о признании застройщика — ЗАО «Кубанькапстрой» банкротом, в последствии 27.08.2010г. в отношении должника была введена процедура банкротства наблюдение и лишь 11.02.2015 г. решением Арбитражного суда в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.
Согласно карточке дела А32-33877/2012-38/683-Б, следует, что 07.11.2012г. в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление о признании застройщика — ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» банкротом, в последующем 13.02.2014г.в в отношении должника была введена процедура банкротства наблюдение, затем 26.05.2014г. при банкротстве должника были применены правила банкротства застройщиков и 19.02.2015г.
решением Арбитражного суда в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Аналогичная ситуация и с застройщиками Самарской области — ООО «Монтэк» и ОАО «Региональный деловой центр».
Таким образом, мнение о том, что нововведения закона о долевом строительстве в части страхования ответственности застройщиков, внесенные в 2014г., не только не защищают права покупателей, но и предоставляют недобросовестным страховщикам и застройщикам, воспользоваться законными механизмами для абсолютно незаконных целей, поскольку инициируя различного рода рассмотрения вопросов об отстранении арбитражного управляющего, оспаривании сделок должника, признаний собраний кредиторов недействительными, процедуру наблюдения можно затянуть на годы и к тому времени договор страхования прекратит свое действие, а у должника не окажется имущества даже для финансирования последующей процедуры банкротства, а в случае если конкурсные кредиторы своевременно своими собственными средствами не осуществят такое финансирование банкротства, то производство по делу суд в силу закона «О не состоятельности (банкротстве) должен будет прекратить, как это было в приобретшем резонанс деле №А40-104013/2014 о банкротстве застройщика — ООО «Управляющая компания «Русская Усадьба».

Законы пишутся для обыкновенных людей, потому они должны основываться на обыкновенных правилах здравого смысла. Томас Джеферсон (1743-1826).

Не прошло и трех лет с момента вышеозначенных нововведений, как Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, в Федеральный закон от 30.12.2014г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был внесен еще один пакет ключевых изменений, которые вступят в силу с 1 января 2017 года.
Вместе с тем, главой Минстроя Михаилом Мень была озвучена информация о том, что уже в 3 квартале 2016 года норма об обязательном страховании застройщиков жилья будет полностью отменена.
О том, каковы действительные причины отмены данных нововведений 2014-2015гг. о страховании ответственности застройщиков, а также о том какую краткосрочную роль или функцию они выполнили или не выполнили, озвучено не было.
По всему видимому предполагаемая отмена обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков обуславливается нововведениями, вступающими в силу с 1 января 2017г.
Однако в новой редакции закона о долевом строительстве, вступающем в силу с 1 января 2017г., норма об обеспечении исполнения обязательств застройщика страхованием его ответственности, сохранилась.

Собственно, обозначим важные изменения закона о долевом строительстве.

1. Создается единый реестр застройщиков, в котором будут содержаться сведения о каждом застройщике, история и практика ведения им своей деятельности.
2. Действия законодательства о долевом строительстве будет распространяться также на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства домов денежных средств граждан и юридических лиц.
3. Увеличивается минимальный размер уставного капитала застройщиков, который в свою очередь зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства и будет составлять от двух миллионов пятисот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов не более одной тысячи пятисот квадратных метров и до одного миллиарда пятисот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства более пятисот тысяч квадратных метров.
4. В качестве мер дополнительной защиты прав участников долевого строительства, Правительством Российской Федерации будет создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников для долевого строительства.

При этом размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в указанный в фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.
Как пояснил глава Минстроя, создать фонд поручено к 1 декабря текущего года.
Однако новая редакция закона о долевом строительстве, равно как иные источники правовой информации, не разъясняют каков механизм работы данного фонда, планируемый размер его накоплений, в каком порядке и какими документами должны подтверждаться основания для компенсации потерь участнику, каков механизм обратного восполнения компенсируемых средств из фонда.

5. Создается банковский механизм, по которому застройщик получающий целевой кредит для строительства, должен будет открывать в кредитующим банке (эскроу-агент) специальный счет эскроу, на который участник долевого строительства (депонент) должен будет вносить денежные средства (депонируемую сумму) в счет уплаты цены договора и в последующем банком будет ограничен доступ застройщика к внесенным средствам.

Условный срок депонирования средств участников, будет равен сроку передачи застройщиком объекта участнику, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон договора и после исполнения.
На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором, при этом вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
С даты представления застройщиком банку документов, подтверждающих передачу объекта участнику, банк не позднее десяти рабочих дней перечисляет внесенные денежные средства со счета эскроу застройщику либо они направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.
В случае же расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с истечением срока условного депонирования денежных средств и прекращением договора участия в долевом строительстве, счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 9 действующей и новой редакции закона о долевом строительстве, застройщик в случае расторжения договора по основаниям нарушения застройщиком своих обязательств (п. 1 ст. 9), в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора в судебном порядке, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты.
На мой взгляд, остаются неопределенными вопросы о том, в какие сроки и в каком порядке при закрытии счета эскроу денежные средства с данного счета, будут возвращаться участнику, кто должен будет обращаться в банк за данным возвратом застройщик или участник, а также кому будут причитаться проценты, начисленные на денежные средства на счете эскроу, если вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Еще одним нововведением редакции закона о долевом строительстве, вступающем в силу с 1 января 2017г., стало положение о том, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником и соответствует предусмотренным требованиям закона, участник не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2. ст. 9 новой редакции закона о долевом строительстве).

В подп. 5 п.1. ст. 9 действующей редакции и редакции вступающей в силу с 1 января 2017г., говорится, что участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора не только по основаниям нарушения застройщикам своих обязательств, но и в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Закон о защите прав потребителей, применяемый к правоотношениям застройщика и участника, в той части, в какой они не урегулированы специальным законом о долевом строительстве, гласит, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 ФЗ №2300-1 от 07.02.1992г.).
В судебной практике, имеется немалое количество дел, предметом коих являлось расторжение договора долевого участия в связи с односторонним отказом участника (потребителя) от договора и в отсутствие нарушений со стороны застройщика, при этом участники ссылались на вышеозначенные нормы закона о долевом строительстве (подп. 5 п.1 ст. 9) и закона о защите прав потребителей (ст. 32).
Как будет складываться судебная практика после вступления в силу указанного пункта 1.2. ст. 9 новой редакции закона о долевом строительстве, и насколько реализуемо будет право участника (потребителя) на односторонний отказ от договора долевого участия в отсутствие нарушений со стороны застройщика, покажет время.
Насколько достижимыми в рыночной и правоприменительной практике окажутся декларируемые цели изменений в законе о долевом строительстве, вступающие в силу с 1 января 2017г. также покажет время.

Если у вас возникли вопросы по долевому строительству, воспользуйтесь юридической консультацией нашего адвоката.
Юристы и адвокаты нашего агентства, успешно представляют интересы граждан в судах по спорам о расторжении договоров долевого участия с застройщиками и взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.