Спор об урегулировании с ДГИ г. Москвы разногласий по цене договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения

Рассмотрение дела в суде первой инстанции.

ООО «Иланта-21 век», является арендатором нежилых помещений в г. Москве по договору от 24.07.2003г.
Арендатор, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением.
Письмом от 28 июля 2015 года ДИГМ направил ООО «Иланта-21 век» проект договора купли-продажи арендуемых помещений со стоимостью 14 261 000 руб..
Арендатор, посчитав, что цена объекта по договору купли-продажи необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету, составленному ООО «Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов», стоимость спорного имущества по состоянию на  дату подачи заявления, составляла 10 августа 2015 года составила 10 537 872 рублей без НДС.
Арендатор передал ДИГМ подписанный с протоколом разногласий проект договора.
Письмом от 01 сентября 2015 года ДИГМ отказал Арендатору в выкупе имущества по цене 10 537 872 рублей без НДС.
В связи с этим возникшие между сторонами разногласия переданы на рассмотрение Арбитражного суда г. Москвы.
Интересы Арендатора в суде представлял адвокат по арбитражным спорам Роман Адилханов.
В связи с разногласиями по цене, представитель в суде ходатайствовал о проведении по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения достоверной рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Однако судом первой инстанции необоснованно было отказано представителю истца в удовлетворении ходатайства о проведении оценочной экспертизы.
Судом первой инстанции было отказано в удовлетворении иска об урегулировании разногласий по цене договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением, подготовленным НП СРО «СВОД».
Как указал суд, истцом не было представлено доказательств недостоверности отчета оценки Департамента.
Не согласившись с вынесенным решением суда, представитель истца обратился с апелляционной жалобой в Девятый апелляционной арбитражный суд.

Обжалование решения в апелляционном порядке.

Адвокат Роман Адилханов, в обоснование апелляционной жалобы указал, что арендатор ООО «Иланта — 21 век» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.
Арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2003 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, что ответчиком не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции согласился с доводами представителя истца о том, что в целях правильного рассмотрения спора по существу суду первой инстанции необходимо было назначить оценочную экспертизу по ходатайству истца.
Руководствуясь изложенным, судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в отношение спорных нежилых помещений.
Согласно судебной экспертизе, стоимость имущества без учета НДС составила 13 737 288, 14 рублей.
Ответчиком было не представлено возражений и замечаний по данному отчету эксперта.

Таким образом, разногласия по цене, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, подлежат урегулированию исходя из цены объекта 13 737 288, 14 рублей без учета НДС.
Судебные расходы отнесены на ответчика.

Правовое обоснование требований.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 17.07.2009г. № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального 4 закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона;
3)  на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна производиться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Наши адвокаты оказывают комплекс юридических услуг коммерческим организациям, представляют интересы предпринимателей в арбитражных судах по спорам, вытекающим из договора поставки, подряда, аренды, а также представляют интересы бизнеса в антимонопольных спорах, рассматриваемых ФАС.

Если у вас возникли вопросы или судебный спор, начните с профессиональной юридической консультации нашего адвоката!