В новом номере журнала «PRO бизнес Кубань» www.идпро.рф было опубликовано интервью юриста Романа Адилханова на тему перепланировки жилого помещения.

Каков должен быть порядок действий чтобы избежать возможных проблем с законодательством и осуществить перепланировку?

Глава 4 Жилищного кодекса российской Федерации предусматривает правовую регламентацию перепланировки и переустройства жилого помещения, осуществляемых собственником данного жилого помещения либо нанимателем по договору социального найма.
Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Коль скоро, предмет вопроса затрагивает исключительно тему перепланировки, следует изначально разграничить понятие и случаи перепланировки жилого помещения от понятия и случаев переустройства жилого помещения, поскольку в обоих случаях по факту и постфактум совершенного действия требуется внесение соответствующих изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и на практике может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и на практике может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Порядок действий, направленных на согласование перепланировки жилого помещения (квартиры) регламентирован статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Перепланировку жилого помещения необходимо провести с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

В Москве по вопросам согласования переустройства и перепланировки необходимо обращаться в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах на территории административных округов. Если в процессе переустройства или перепланировки жилого помещения затрагиваются несущие стены, необходимо дополнительное согласование с СЭС и пожарными.
Не допускаются переустройство или перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Самые частые виды разрешённых переделок:
— объединение ванной и туалета;
— расширение санузла за счёт коридора;
— пробивание проёмов в перегородках и стенах;
— разборка ненесущих перегородок и установка новых в другом месте.

Незаконные виды перепланировки:
— перенос санузлов в комнаты и на кухню;
— разрушение вентиляционных блоков или уменьшение сечения вентиляционных каналов.

Собственник помещения жилого помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) обращается непосредственно в орган осуществляющий согласование либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии и представляет:
— заявление о перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
— правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

В тоже время, заявитель вправе не представлять технический паспорт перепланируемого жилого помещения, а также правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение, в том случае если право на перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для рассмотрения заявления по перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, запрашивает данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов в орган местного самоуправления, а в случае представления заявителем документов, через многофункциональный центр срок исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Наши жилищные адвокаты оказывают профессиональные юридические услуги в Москве и МО, включающие узаконивание:
— самовольной перепланировки жилого/нежилого помещения в уполномоченном органе;
— самовольного переустройства жилого/нежилого помещения в уполномоченном органе.

В случае отказа уполномоченного органа в узаконивании, наш жилищный юрист обратится в суд с исковым заявлением о сохранении жилого/нежилого помещения в перепланированном/переустроенном состоянии.

Юридическая работа нашего адвоката по жилищным делам, включает полное юридическое сопровождение процедуры узаконивание перепланировки, сбор всей необходимой документации, подготовка искового заявления, представительство в суде, получение решения суда.

Необходимо ли разрешение от уполномоченных органов?

Учитывая раскрытие понятия перепланировки жилого помещения, приведение практических случаев, характеризующихся как перепланировка жилого помещения, а также предусмотренный законом порядок согласования перепланировки жилого помещения, можно вывести, что любое действие, характеризующееся как перепланировка жилого помещения должно быть безусловно в законном порядке согласовано с органом местного самоуправления, ибо нарушение данного правила создает возможное нарушение прав и законных интересов граждан либо угрозу их жизни или здоровью.
Дабы удовлетворить всесторонний интерес собственников жилых помещений, следует привести практически действия по благоустройству или улучшению качества жилого помещения, которые не являются перепланировкой, разумеется которые согласованию не подлежат, в частности: замена отделочных покрытий стен, потолка и пола (без затрагивания «пирога полов»), перенос батарей отопления в помещениях (при этом перенос радиатора на балкон или лоджию запрещен),  замена инженерного оборудования на аналогичное, установка кондиционеров, остекление балконов и лоджий, установка раздвижных дверей без изменения габаритов проемов.

В каких случаях можно осуществить перепланировку, не опасаясь возможных последствий?

Если речь идет о не согласованной перепланировке жилого помещения, то данный вопрос следует рассматривать лишь в плоскости серьезных или не столь серьезных последствий и правовых санкций для лиц, осуществивших данное неправомерное действие.
Самовольно перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Статьей 7.21 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений, в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Положения Жилищного кодекса Российской Федерации, гласят, что собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении в перепланированном состоянии, принимает решение:
—  в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
— в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Продажа с публичных торгов жилого помещения, которое собственник не привел в прежнее состояние, при условии непринятия решения о сохранении в перепланированном состоянии, на первый взгляд создает сильный и безоговорочный правовой механизм наказания нарушителей.
В тоже, время Конституция Российской Федерации в статье 40, закрепляет право каждого на жилище.
Статьей 446 Гражданского-процессуального кодекса, также предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Таким образом, Конституция Российской Федерации, предоставляет каждому имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения (его частей), поскольку оно направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов. (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П)

Можно ли смягчить или избежать наказания за самовольную перепланировку?
Что делать, если самовольная перепланировка уже осуществлена?
Серьезно ли нарушены правила?

Дабы мы могли перейти к практике разрешения досудебных (в административном порядке) или судебных споров по легализации самовольно осуществленной перепланировки жилого помещения, следует обратить внимание на случае абсолютно запрещенных действий по перепланировке, вероятность согласования которые сведения к наименьшему проценту.
Речь идет о разного рода действиях, направленных на снос и любые другие перемещения, манипуляции, изменения конструктивных размеров несущих перегородок и стен, коробов вентиляции, перенос отопительных радиаторов за пределы комнаты – на лоджии и балконы, равно как запрещается самовольно занимать технические помещения многоквартирного дома и осуществлять в них в строительно-ремонтные работы будь то переустройство или перепланировка.
Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривает единственную возможность сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, коим является решения суда.
При этом суд должен установить, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Однако на практике существует также административный порядок легализации постфактум, то есть после самовольно осуществленной перепланировки жилого помещения.

Рассмотрим последовательность юридических действий заявителя.
Изначально необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки либо в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг с заявлением о перепланировке жилого помещения и представить определенный перечень документов:
—  заявление о перепланировке;
—  правоустанавливающие документы на квартиру;
— согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
— документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
— заключение пожарного надзора, санитарно-эпидемиологической службы;
— техническое заключение архитектурно-проектировочного бюро/управления о допустимости и безопасности произведенных работ.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято в течение 45 дней с момента обращения и представления указанного перечня документов.
Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, необходимо обращаться в суд с административным исковым заявлением в течение 3 (трех) месяцев со дня, когда стало известно об отказе в согласовании перепланировки, в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства необходимо будет доказать:
—  что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
— незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами.

В зависимости от характера и масштаба осуществленной самовольно перепланировки жилого помещения, в ходе судебного разбирательства может быть назначена строительно-техническая экспертиза, с целью подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами.

Если у вас остались вопросы или возник спор по узакониванию перепланировки или переустройства помещения, обращайтесь к нашим адвокатам по жилищным вопросам.
Будем рады вам помочь!